전세 계약 전 등기부등본 — 갑구·을구 위험 신호 7가지 체크리스트
전세 계약을 앞두고 있다면, 지금 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 직접 떼보는 것입니다. 누적 전세사기 피해자가 3만 6천 명을 넘어선 가운데, 피해자 4명 중 3명이 20~30대 청년층이라는 국토교통부 실태조사 결과가 나왔습니다. 대부분의 피해는 등기부등본을 제대로 확인하지 않았거나, 확인했더라도 어디를 봐야 하는지 몰라서 시작됐습니다.
이 글에서는 등기부등본의 갑구와 을구에서 반드시 잡아내야 할 사기 위험 신호 7가지를 계약 단계별로 정리합니다. 전세가율 계산법, 전세보증보험 가입 가능 여부 판단, 그리고 계약 전·당일·잔금일에 각각 무엇을 다시 확인해야 하는지까지 포함했습니다.
한눈에 보기
등기부등본, 어디를 봐야 하는가
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 표제부, 갑구, 을구입니다. 전세사기를 피하려면 갑구와 을구를 집중적으로 봐야 합니다.
표제부는 건물 주소, 면적, 용도 같은 기본 정보입니다. 내가 계약하려는 주택의 주소와 용도가 실제와 맞는지 먼저 대조합니다.
갑구는 소유권에 관한 모든 기록입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 제한이 걸려 있는지를 보여줍니다. 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁 같은 단어가 여기에 있으면 위험 신호입니다.
을구는 소유권 외의 권리 관계입니다. 근저당권, 전세권, 임차권, 채권최고액 같은 항목이 여기에 기록됩니다. 내 보증금보다 먼저 돈을 가져갈 수 있는 권리들이 을구에 쌓여 있습니다.
전세 계약에서는 갑구 소유자와 실제 임대인 일치 여부, 을구의 선순위 근저당·임차권 채권최고액 합산을 계약 전·당일·잔금 전 최소 세 번 확인하는 것이 기본 원칙입니다. 그렇다면 구체적으로 어떤 항목이 위험 신호일까요?
갑구에서 잡아야 할 위험 신호 4가지
1. 소유자와 임대인이 다른 경우
갑구 맨 위에 나오는 소유자 이름이 계약서의 임대인 이름과 다르면, 그 계약은 일단 멈춰야 합니다. 대리인이라고 주장하는 경우에도 위임장, 인감증명서, 신분증 원본을 반드시 확인해야 합니다. 소유자 본인이 아닌 사람과 계약하면 보증금 반환 청구 자체가 어려워질 수 있습니다.
2. 가압류·압류가 걸려 있는 경우
갑구에 '가압류' 또는 '압류'라는 단어가 보이면, 집주인이 빚 때문에 재산이 묶인 상태입니다. 이 상태에서 전세 계약을 하면 나중에 경매로 넘어갈 가능성이 높고, 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 가압류 금액이 작더라도, 집주인의 재정 상태가 불안하다는 신호이므로 주의가 필요합니다.
3. 가등기가 있는 경우
가등기는 소유권 이전을 미리 예약해 둔 것입니다. 나중에 가등기가 본등기로 바뀌면 소유자가 변경되고, 그 이후의 권리(내 전세권 포함)는 효력을 잃을 수 있습니다. 갑구에 가등기가 보이면 그 매물은 피하는 편이 안전합니다.
4. 신탁 등기가 있는 경우
'신탁'이라는 표시가 있으면 소유권이 신탁회사에 넘어간 상태입니다. 이 경우 임대인이 소유자처럼 행동하더라도 실제 처분 권한은 신탁회사에 있습니다. 신탁 원부를 별도로 확인하지 않으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.
갑구 확인만으로 끝이 아닙니다. 을구에는 내 보증금 회수에 직접 영향을 주는 선순위 채권 정보가 담겨 있습니다.
을구에서 잡아야 할 위험 신호 3가지
5. 근저당 채권최고액이 과도한 경우
을구에 '근저당권'이 설정되어 있다면 채권최고액을 확인해야 합니다. 채권최고액은 실제 빚보다 보통 120~130% 높게 잡혀 있습니다. 이 금액과 내 전세보증금을 합산한 값이 주택 매매시세를 넘으면, 경매 시 보증금을 전액 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
간단한 계산 방법이 있습니다. 을구의 채권최고액 합계 + 내 전세보증금이 해당 주택의 실거래가(또는 공시가)를 넘는지 확인하는 것입니다. 넘는다면 깡통전세 위험 구간입니다.
6. 선순위 전세권·임차권이 이미 있는 경우
나보다 먼저 전세권이나 임차권이 등기된 세입자가 있다면, 경매 시 그 사람이 먼저 보증금을 가져갑니다. 다가구주택이나 빌라에서 특히 흔한 구조인데, 여러 세대의 보증금이 겹쳐 있으면 합산 금액이 주택 가액을 넘어버리는 경우가 많습니다.
7. 말소된 과거 권리를 무시하는 경우
등기부등본을 발급받을 때 반드시 말소사항 포함으로 신청해야 합니다. 과거에 말소된 전세권·근저당·임차권 기록은 현재 유효하지 않더라도, 전세보증보험 심사나 경매 시 우선순위 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 말소 기록이 많다는 것 자체가 해당 주택의 거래 이력이 복잡하다는 의미이므로 주의가 필요합니다.
🔗 대법원 인터넷등기소 — 등기사항전부증명서(말소 포함) 발급
이 7가지 신호를 확인했다면, 다음은 전세가율을 계산해서 깡통전세 여부를 가늠할 차례입니다.
전세가율로 깡통전세 위험 판단하기
전세가율은 전세금을 매매시세로 나눈 비율입니다. 이 숫자가 높을수록 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
서울 아파트 기준으로 전세가율은 50% 중후반대 수준이지만, 개별 빌라·다가구·오피스텔은 70~80%를 넘는 경우가 흔합니다. 실무에서는 전세가율 80% 초과를 깡통전세 고위험 구간으로 봅니다.
전세가율이 70% 이상이면 임대인이 보증금만으로 집을 매입했거나 갭투자를 했을 가능성이 있습니다. 이 구간에서는 등기부등본뿐 아니라 보증보험 가입 여부, 임대인 세금 체납 여부까지 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.
전세가율까지 확인했다면, 계약 전에 보증보험 가입이 가능한 매물인지도 미리 점검해야 합니다.
전세보증보험, 계약 전에 먼저 확인하라
많은 사람이 전세보증보험 가입을 계약 후에 생각합니다. 하지만 보증보험 심사 기준이 까다로워진 지금, 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 점검하는 편이 훨씬 안전합니다.
보증보험 가입의 핵심 조건은 이렇습니다. 전세보증금과 선순위 근저당 등 채권을 합산한 금액이 주택가액의 90%를 넘지 않아야 합니다. 주택가액 산정 기준도 변했습니다. 2025년까지는 공시가격의 150%였지만, HUG 등 보증기관 기준으로 2026년 5월 1일 이후 신규 계약부터는 공시가격의 126%로 보호 한도가 낮아졌습니다. 기존 계약의 보증보험 재가입에는 2027년 1월 1일 이후부터 새 기준이 적용될 예정입니다.
| 항목 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 기관 성격 | 공공기관 | 공공기관(주택금융공사) | 민간 보험사 |
| 주요 대상 | 소액·중가 전세 위주 | 전세 + 주택담보대출 보증 | 고액 전세 포함 |
| 보호 한도 원칙 | 전세금 + 선순위 채권 ≤ 주택가액(공시가 126%) × 90% | ||
| 공통 전제 | 확정일자 + 전입신고 + 임차권 등기 가능 여부 | ||
기관마다 세부 심사 기준과 보험료가 다르고, HF는 전세자금대출 보증 중심이므로 순수 전세보증금 반환 보험이 필요하다면 HUG·SGI를 우선 확인하는 것이 좋습니다. 계약 전에 각 기관 홈페이지에서 해당 매물의 가입 가능 여부를 직접 조회하세요.
아파트·빌라·오피스텔, 주택유형별로 다른 위험
같은 등기부등본이라도 주택 유형에 따라 주의할 포인트가 달라집니다.
아파트는 등기·전세가율·공시가·보증보험 규제가 가장 체계적입니다. 다만 고가·고전세가율 구간에서는 갭투자·가압류·근저당 과다가 문제될 수 있습니다.
빌라·다가구는 전세사기 위험이 가장 높은 유형입니다. 전세가율이 80%를 넘는 경우가 빈번하고, 여러 세대의 보증금이 겹치면서 공동담보·분할보증금 구조로 인해 깡통전세 가능성이 높습니다. 을구의 선순위 임차권이 여러 건 있는지 특히 꼼꼼히 확인해야 합니다.
오피스텔은 주택용도로 사용되면 전세보증보험 가입이 가능하지만, 실거래가가 과소 계산되거나 담보가 과다 설정된 경우가 있어 손실 가능성이 존재합니다.
계약 단계별 등기부등본 확인 타이밍
등기부등본은 한 번 보는 것으로 끝이 아닙니다. 계약 과정에서 집주인이 새로 대출을 받거나 압류가 걸릴 수 있기 때문입니다.
확정일자와 전입신고는 임대차계약 후 즉시 진행해야 합니다. 이 두 가지가 늦어지면 우선변제권 확보가 밀리고, 전세보증보험 가입이나 임차권 등기명령 신청도 어려워질 수 있습니다.
가장 많이 하는 실수 5가지
계약을 서두르다 보면 아래 실수를 하기 쉽습니다.
호가만 보고 실거래가를 확인하지 않는 경우. 중개사가 알려주는 호가와 실제 실거래가는 다를 수 있습니다. 선순위 근저당·임차권과 합산한 보증금 회수 가능성을 정확히 판단하려면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·동·층의 최근 거래가를 직접 확인해야 합니다.
말소된 과거 권리를 무시하는 경우. 등기부등본 발급 시 '말소사항 포함'을 선택하지 않으면 과거 기록이 보이지 않습니다. 말소 기록은 보증보험 심사나 경매 우선순위에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 포함해서 발급받아야 합니다.
갑구의 가압류·가등기·신탁을 대수롭지 않게 넘기는 경우. "곧 해결된다", "별것 아니다"라는 말에 안심하면 안 됩니다. 이런 항목은 집주인의 부채나 재산권 제한을 의미하며, 전세금 회수 위험이 급격히 올라갑니다.
전세보증보험을 계약 후에 알아보는 경우. 주택가액 산정 기준이 2026년 5월부터 공시가격의 126%로 줄어들면서 보증보험 거절률이 높아지는 흐름입니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
확정일자·전입신고를 며칠 뒤로 미루는 경우. 하루라도 늦어지면 그 사이 다른 권리가 등기될 수 있고, 우선변제권 확보 시점이 밀립니다. 잔금 지급 당일에 처리하는 것이 원칙입니다.
계약 전 마지막 확인
등기부등본 7가지 위험 신호를 확인하고, 전세가율을 계산하고, 보증보험 가입 가능 여부까지 점검했다면 기본적인 안전장치는 갖춘 셈입니다.
다만 등기부등본에 나오지 않는 정보도 있습니다. 임대인의 세금 체납, 다른 소송 여부, 비등기 권리관계 같은 것들은 국세청·지자체 세금 체납 조회, 공인중개사나 법무사를 통한 추가 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
대법원 인터넷등기소에서 PC·모바일 모두 발급받을 수 있습니다. 발급 시 반드시 '말소사항 포함'을 선택해야 과거 권리 변동까지 확인할 수 있습니다. 공인중개사나 법무사를 통한 대리 신청도 가능합니다.
Q. 등기부등본에 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
근저당 자체가 위험한 것은 아닙니다. 중요한 것은 채권최고액과 내 전세보증금을 합산한 금액이 주택 매매시세에 얼마나 근접하느냐입니다. 경매 낙찰가는 통상 시세의 70~80% 수준에서 형성되므로, 합산액이 시세의 70~80%를 넘어서면 경매 시 보증금 전액을 돌려받기 어려워질 수 있어 주의가 필요합니다.
Q. 보증보험은 계약하고 나서 가입해도 되나요?
가능은 하지만, 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 주택가액 산정 기준이 바뀌면서 보증보험 가입이 거절되는 사례가 늘고 있기 때문입니다. 계약 후에 거절되면 보증금을 보호할 수단이 크게 줄어듭니다.
Q. 빌라 전세는 아파트보다 왜 더 위험한가요?
빌라·다가구는 전세가율이 80%를 넘는 경우가 많고, 여러 세대의 보증금이 겹쳐 합산 금액이 주택 가액을 초과하기 쉽습니다. 실거래가 파악도 아파트보다 어렵고, 경매 낙찰가가 낮아 보증금 회수율이 떨어지는 구조입니다.
Q. 확정일자와 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
잔금 지급 당일에 처리하는 것이 원칙입니다. 확정일자와 전입신고가 늦어지면 우선변제권 확보 시점이 밀리고, 그 사이 다른 권리가 등기될 수 있습니다. 전세보증보험 가입과 임차권 등기명령 신청의 전제 조건이기도 합니다.
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