등기부등본 보는 법 — 계약 전 갑구·을구 체크 핵심
처음 전세나 매매 계약을 앞두고 있다면, 가장 먼저 드는 걱정이 있습니다. "이 집, 진짜 안전한 거 맞아?" 중개사가 건네준 서류를 봐도 어디를 봐야 하는지 모르겠고, 을구니 갑구니 하는 단어는 낯설기만 합니다. 특히 이사철에는 급한 마음에 등기 확인을 건너뛰는 경우가 많은데, 이 한 장이 보증금과 소유권을 지키는 첫 번째 방어선입니다.
이 글에서는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 열람하는 방법부터, 표제부·갑구·을구에서 반드시 확인해야 할 항목, 위험 신호를 걸러내는 기준, 그리고 계약서에 넣어야 할 특약 문구까지 정리합니다. 700원이면 직접 확인할 수 있습니다. 계약 전에 한 번만 따라해 보세요.
한눈에 보기
등기부등본이 뭔지부터 간단히
등기부등본의 정식 이름은 '등기사항전부증명서'입니다. 이 한 장의 문서에 그 집의 주소, 면적, 소유자, 빚, 권리관계가 모두 적혀 있습니다.
크게 세 부분으로 나뉩니다. 표제부는 건물의 주소와 면적, 용도를 보여줍니다. 갑구는 소유권에 관한 사항으로, 현재 소유자가 누구인지, 압류나 가압류가 걸려 있는지 확인하는 곳입니다. 을구는 소유권 이외의 권리, 즉 근저당이나 전세권 같은 빚과 담보 관계가 기록됩니다.
전세 계약이든 매매든, 이 세 칸을 읽을 줄 알면 대부분의 위험 신호를 잡아낼 수 있습니다.
인터넷등기소에서 직접 열람하는 방법
대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 별도 로그인 없이 조회할 수 있습니다. 열람 수수료는 700원, 발급은 1,000원입니다.
2025년 1월에 인터넷등기소 사이트가 리뉴얼되면서 메뉴 구성이 바뀌었습니다. 이전에 이용해 본 적이 있어도 화면이 다를 수 있으니, '부동산등기' 메뉴부터 찾으면 됩니다.
한 가지 더 알아둘 점이 있습니다. 아파트나 오피스텔은 건물과 토지 등기가 일괄로 나오지만, 다가구주택이나 단독주택은 토지 등기를 별도로 조회해야 합니다. 이 부분을 놓치면 토지에 걸린 근저당을 확인하지 못할 수 있습니다.
갑구에서 확인할 것 — 소유자와 압류
갑구는 소유권에 관한 모든 기록이 담긴 칸입니다. 여기서 가장 먼저 볼 것은 현재 소유자입니다.
갑구의 가장 아래쪽에 적힌 소유자가 지금 실제 소유자입니다. 이 이름이 계약서의 임대인(또는 매도인)과 일치하는지 반드시 대조하세요. 대리인이 계약하는 경우라면 위임장과 인감증명서를 추가로 확인해야 합니다.
다음으로 압류, 가압류, 가처분 같은 기재가 있는지 살펴봅니다. 이런 항목이 하나라도 있으면 소유권 분쟁 중이거나 채무 문제가 있다는 뜻입니다. 이 상태에서 계약하면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
소유자가 1~2년 안에 여러 번 바뀐 이력이 보이면 각별히 조심하세요. 보증금 돌려막기의 전형적인 신호일 수 있습니다. 갑구에서 이상이 없다면, 이제 보증금 직결 위험이 숨어 있는 을구를 확인할 차례입니다.
을구에서 확인할 것 — 근저당과 깡통전세 위험
을구는 소유권 외의 권리, 특히 근저당과 전세권이 기록되는 곳입니다. 전세 계약자라면 갑구보다 을구를 더 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
을구에서 가장 먼저 찾아야 할 것은 근저당권의 채권최고액입니다. 이 숫자가 크다는 것은 집주인이 그 집을 담보로 은행에서 큰 돈을 빌렸다는 의미입니다.
여기서 핵심 계산 하나를 기억하세요.
예를 들어, 주택 시세가 3억 원인데 근저당이 1억 5천만 원이고 전세 보증금이 1억 5천만 원이라면 합계가 3억 원으로 시세의 100%에 달합니다. 경매로 넘어갈 경우 선순위인 근저당이 먼저 변제되기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 80% 기준은 법정 상한이 아니라 HUG 등 보증기관과 실무에서 통용되는 위험 판단 기준입니다.
선순위 전세권이나 임차권이 말소되지 않고 남아 있는지도 확인하세요. 선순위 권리가 살아 있으면 내 보증금의 우선순위가 밀립니다.
매매·전세·월세 — 등기부에서 보는 곳이 다릅니다
같은 등기부등본이라도 계약 유형에 따라 중점적으로 봐야 할 항목이 다릅니다.
| 확인 항목 | 매매 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 등기 중점 | 갑구 소유 이전일자, 을구 근저당 말소 여부 | 을구 선순위 근저당·전세권 (보증금 80% 룰) | 갑구 임대인 확인, 확정일자 우선 |
| 주요 위험 | 미말소 근저당 인수 | 깡통전세, 보증금 미반환 | 관리비 미납, 소유자 변경 |
| 추가 확인 | 취득세 납부 기한 | HUG/SGI 보증 가입 가능 여부 | 전입신고·확정일자 |
전세 계약자라면 을구를 가장 꼼꼼히 봐야 합니다. 매매라면 갑구의 소유 이전 과정과 을구 근저당 말소 조건을 잔금 전에 확정해야 합니다. 월세는 상대적으로 보증금이 적지만, 갑구에서 임대인 확인과 전입신고 후 확정일자를 받아두는 것이 기본입니다.
전세 계약이라면 HUG 또는 SGI 전세보증보험 가입을 함께 검토하는 것이 좋습니다. 다만, 근저당이 과다하거나 가압류가 있으면 보증 가입이 반려될 수 있으므로 계약 전에 미리 확인하는 편이 안전합니다.
등기부등본에서 잡아야 할 위험 신호 5가지
등기부등본을 열어봤는데 아래 항목 중 하나라도 해당되면 계약을 서두르지 마세요.
첫째, 갑구에 압류·가압류·가처분이 있다. 소유권에 법적 분쟁이 걸려 있다는 뜻입니다. 이 상태에서 계약하면 보증금 회수가 매우 어려워집니다.
둘째, 을구 근저당 채권최고액이 집값의 절반 이상이다. 여기에 내 보증금까지 합치면 80%를 쉽게 넘깁니다. 경매 시 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다.
셋째, 갑구 소유자가 1~2년 내 여러 번 바뀌었다. 단기간 소유자 변동은 보증금 돌려막기나 투기 목적 거래의 신호일 수 있습니다.
넷째, 을구에 선순위 전세권이 말소되지 않고 남아 있다. 이전 세입자의 전세권이 살아 있으면 내 보증금의 변제 순위가 더 뒤로 밀립니다.
다섯째, 임대인이 등기부등본을 직접 주면서 조회하지 말라고 한다. 위조 서류일 가능성을 의심하세요. 700원이면 직접 확인할 수 있습니다.
계약서에 넣어야 할 특약 문구
등기부등본을 확인한 뒤에는 계약서 특약으로 안전장치를 하나 더 걸어두세요. 구두 약속은 분쟁 시 증거가 되지 않습니다.
실무에서 많이 사용되는 특약 문구 예시입니다.
- "계약일 이후 잔금일까지 등기부등본상 권리 변경(근저당 설정, 소유권 이전, 압류 등)이 없어야 하며, 변경 시 계약은 무효로 한다."
- "잔금일 전까지 을구의 근저당을 말소한다."
- "임대인은 계약 체결 후 전세보증보험 가입에 필요한 서류 협조 의무가 있다."
특약은 계약서에 직접 기재해야 효력이 있습니다. 중개사에게 요청하면 문구를 함께 정리해 줄 수 있습니다.
잔금 전 재확인이 중요한 이유
계약일에 등기가 깨끗했더라도, 잔금일 사이에 새로운 근저당이 추가되거나 압류가 걸릴 수 있습니다. 이사철에는 권리 변경이 빈번하게 발생하기 때문에, 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 한 번 더 열람하는 것이 안전합니다.
특히 전세보증보험(HUG/SGI)에 가입하려면 잔금일 기준 등기 상태가 가입 요건을 충족해야 합니다. 계약일에는 문제가 없었는데 잔금일에 근저당이 추가되어 보증 가입이 반려되는 사례도 있습니다.
마무리 — 700원으로 보증금을 지키세요
등기부등본 확인은 부동산 계약에서 가장 기본이면서 가장 효과적인 안전장치입니다. 갑구에서 소유자와 압류를 확인하고, 을구에서 근저당과 보증금의 합계가 집값의 80%를 넘지 않는지 계산하고, 잔금 전에 한 번 더 확인하면 대부분의 위험은 걸러낼 수 있습니다.
다만, 미납 국세처럼 등기부에 표시되지 않는 위험도 있고, 지역과 주택 유형에 따라 확인 범위가 달라질 수 있습니다. 최종 판단은 공인중개사나 HUG 상담을 통해 한 번 더 점검하는 것을 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본 열람에 로그인이 필요한가요?
대법원 인터넷등기소에서는 별도 로그인 없이 누구나 조회할 수 있습니다. 주소만 입력하고 700원 결제하면 바로 열람이 가능합니다.
Q. 집주인이 보여준 등기부등본을 그대로 믿어도 되나요?
위조 가능성이 있으므로 반드시 본인이 직접 인터넷등기소에서 조회하세요. 700원이면 최신 상태를 확인할 수 있습니다.
Q. 아파트와 다가구주택, 등기 확인이 다른가요?
아파트와 오피스텔은 건물·토지 등기가 일괄로 나옵니다. 다가구주택이나 단독주택은 토지 등기를 별도로 조회해야 합니다. 토지에 걸린 근저당을 놓치면 위험할 수 있습니다.
Q. 전세보증보험은 계약 후에 가입해도 되나요?
가입 자체는 계약 후에 하지만, 등기부등본 상태가 가입 요건을 충족해야 합니다. 근저당이 과다하거나 가압류가 있으면 보증이 반려될 수 있으므로, 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인하는 편이 안전합니다.
Q. 잔금 전에 등기부등본을 다시 확인해야 하나요?
계약일과 잔금일 사이에 근저당 추가나 압류가 걸릴 수 있습니다. 잔금 치르기 직전에 반드시 한 번 더 열람하세요.
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