전세 재계약 체크리스트 — 인상률·계약기간·특약 핵심 정리

전세 만기가 다가오면 머릿속이 복잡해집니다. 집주인이 보증금을 올려달라고 하는데 어디까지 받아들여야 하는지, 계약갱신청구권은 쓸 수 있는 건지, 보증보험은 그대로 유지되는 건지. 한 번이라도 "이거 내가 손해 보는 거 아닌가?" 싶었다면 이 글이 도움이 됩니다.

2026년 기준, 인상률 상한부터 계약기간·특약·보증보험 갱신까지 — 재계약 전 실제로 확인해야 할 것들을 순서대로 짚습니다.

전세 재계약, 갱신청구권부터 확인하세요

재계약을 앞두고 가장 먼저 할 일은 계약갱신청구권을 이미 썼는지 안 썼는지 확인하는 겁니다. 이 권리를 아직 행사하지 않았다면, 보증금 인상률이 기존 보증금의 5% 이내로 제한됩니다. 주택임대차보호법(2023.7.19 시행)에 따른 규정이고, 2026년 현재까지 변경 없이 유지되고 있습니다.

문제는 갱신청구권을 이미 한 번 사용한 경우입니다. 이 권리는 최초 계약 이후 딱 1회만 행사할 수 있어서, 이미 썼다면 다음 재계약부터는 집주인과 합의로 보증금을 정합니다. 합의 재계약에서는 5% 상한이 적용되지 않기 때문에, 시장 시세를 반영한 인상이 가능합니다.

그러니 기존 계약서를 꺼내서 갱신청구권 행사 이력부터 확인하세요. 이걸 모르고 협상에 들어가면, 5%로 막을 수 있는 인상을 그대로 수용하게 될 수도 있습니다.

인상률 협상, 실거래가 기준이 핵심입니다

합의 재계약이라면 집주인이 제시하는 금액을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 중요한 건 호가가 아니라 실거래가를 기준으로 판단하는 것입니다.

같은 단지, 같은 평형의 최근 전세 실거래가는 한국부동산원 실거래가 시스템이나 KB시세에서 확인할 수 있습니다. 호가는 실제 거래가보다 높게 형성되는 경우가 많아서, 호가만 보고 인상에 동의하면 시세보다 비싸게 계약하는 실수를 할 수 있습니다.

다만 등기부등본은 재계약 전에도 반드시 다시 발급받아 확인하세요. 계약 기간 중 근저당이 새로 설정되어 있을 수 있기 때문입니다. 2026년 들어 자금출처 검증이 강화되었지만 신규 계약 중심이라 재계약 자체에 직접 영향은 크지 않습니다. 그래도 담보 설정 변동 확인은 빠뜨리기 쉬운 항목이니 습관처럼 챙기세요.

계약기간, 2년이 기본이지만 예외가 있습니다

전세 재계약의 계약기간은 보통 2년입니다. 갱신청구권을 행사하면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년이 연장됩니다.

합의 재계약이라면 기간도 협상 대상입니다. 1년, 1년 6개월 등 자유롭게 정할 수 있지만, 주택임대차보호법상 2년 미만으로 계약해도 세입자는 2년을 요구할 수 있습니다. 집주인이 짧은 기간을 제안하더라도 세입자에게 실질적으로 불리하지는 않습니다.

다만 보증보험 가입 조건과 연동되는 부분이 있으니, 기간을 특수하게 정하려면 보증보험사에 미리 확인하는 게 안전합니다.

전세 재계약 특약, 이 세 가지는 꼭 넣으세요

재계약서에 특약을 빠뜨리는 건 생각보다 흔한 실수입니다. 특약이 없으면 나중에 보증금 반환이 늦어지거나, 집주인이 주택을 매매하면서 고지 없이 진행하는 상황이 생길 수 있습니다.

재계약 시 반드시 넣어야 할 특약은 크게 세 가지입니다.

보증금 반환 즉시 의무: 계약 종료 시 보증금을 즉시 반환한다는 조항입니다. "새 세입자가 들어오면" 같은 조건 없이, 만기일에 반환하겠다는 내용을 명시하세요.

매매 시 사전 고지: 집주인이 주택을 매도할 경우 세입자에게 사전에 알려야 한다는 조항입니다. 매매로 소유자가 바뀌면 보증금 반환 주체도 달라지기 때문에 중요합니다.

임차인 변경 무관 반환: 다음 임차인이 들어오는지 여부와 관계없이 보증금을 반환한다는 내용입니다. 이 조항이 없으면 "다음 세입자 구할 때까지 기다려달라"는 요구에 법적으로 대응하기 어려워질 수 있습니다.

보증보험 갱신, 만료 30일 전이 데드라인입니다

전세보증금 반환보증(보증보험)에 가입해둔 분이라면, 재계약 시 갱신도 잊지 말아야 합니다. 보증보험은 기존 계약 만료와 함께 효력이 끝나기 때문에, 재계약했다고 자동으로 연장되지 않습니다.

HUG(주택도시보증공사) 기준으로 갱신 신청에 필요한 서류는 재계약서, 주민등록등본, 등기부등본입니다. 안심전세 앱이나 HUG 홈페이지에서 온라인 신청이 가능합니다.

보증 한도는 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하이며, 2024년 1월부터 담보인정비율이 90%로 통일되었습니다. 선순위 채권과 보증금의 합이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 거절될 수 있으니, 등기부등본에서 근저당 설정 금액을 꼭 확인하세요.

만약 HUG에서 가입이 안 되면 SGI서울보증으로 전환을 검토할 수 있습니다. 한도와 요율에 차이가 있으니 미리 비교해두는 게 좋습니다.

전세 재계약 전 5단계 점검 순서

보증보험 신청은 계약 기간의 절반이 지나기 전에 해야 한다는 점도 기억하세요. 타이밍을 놓치면 보증 자체가 불가능해질 수 있습니다.

재계약이 부담될 때, 대안도 생각해보세요

보증금 인상 폭이 감당하기 어렵거나, 이 기회에 주거 조건을 바꾸고 싶다면 이사를 선택지에 올리는 것도 방법입니다.

월세 전환은 목돈 부담을 줄이는 방법입니다. 보증금을 낮추고 월세를 내는 구조라 유동성은 좋아지지만, 장기적으로 총비용이 높아질 수 있습니다. 매매는 자산 형성 측면에서 유리하지만, 현재 자금 여력과 대출 조건을 꼼꼼히 따져야 합니다.

2026년에는 버팀목 전세대출의 대상이 재건축 이주까지 확대되었다는 점도 참고하세요. 재계약 시 대출 조건이 달라질 수 있으니, 기존 대출이 있다면 은행에 갱신 조건을 미리 확인하는 게 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 갱신청구권 썼는지 어떻게 확인하나요?

기존 계약서에 "계약갱신청구권 행사"라는 문구가 있거나, 직전 재계약 시 5% 이내로 인상된 이력이 있다면 이미 사용한 것입니다. 확실하지 않으면 계약 당시 공인중개사에게 문의하거나, 관할 주민센터의 확정일자 기록을 확인해보세요.

Q. 집주인이 5% 넘게 올려달라고 하면 거부할 수 있나요?

갱신청구권을 행사하는 경우라면, 주택임대차보호법에 따라 5% 초과 인상은 거부할 수 있습니다. 다만 갱신청구권을 이미 사용했거나 합의 재계약이라면 법적 상한이 없어 협상으로 결정해야 합니다.

Q. 보증보험 갱신 시 추가 서류가 필요한가요?

기본적으로 재계약서, 주민등록등본, 등기부등본이 필요합니다. 다만 주택 상태나 심사 조건에 따라 건축물대장 등 추가 서류를 요구하는 경우도 있으니, HUG 또는 SGI에 미리 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 보증보험 갱신 안 하면 어떻게 되나요?

기존 보증보험의 효력은 계약 만료와 함께 종료됩니다. 갱신하지 않으면 재계약 기간에는 보증금 반환보증이 적용되지 않아, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보호받기 어려워집니다.

Q. 전세 재계약도 공인중개사를 통해야 하나요?

법적으로 필수는 아니지만, 특약 작성이나 등기부 확인 등에서 실수를 줄이려면 공인중개사를 통하는 편이 안전합니다. 특히 보증금 인상이 있는 재계약이라면 계약서 내용을 전문가가 확인해주는 게 좋습니다.

#전세재계약 #전세인상률 #계약갱신청구권 #전세특약 #보증보험갱신 #전세재계약체크리스트